હોમ લોનના વ્યાજ દર ઘટતા હોવા છતા કેમ માસિક હપ્તો ધટતો નથી ?

RBI ની નવી સૂચના પ્રમાણે જૂની લોન અને નવી લોન માં બધી બેન્કોમાં વ્યાજ દરમાં ઘણો બધો ઘટાડો થયો છે. મારે યુનાઈટેડ બેન્ક ઓફ ઈન્ડિયા માં હોમ લોન ચાલુ છે. પણ મે જ્યારે મારી બઁક માં તપસ કરી તો તેને કહિયું કે તમારે ટોટલ મંથ માં ઘટાડો થસે માસિક હપ્તામાં નહીં. તો શું આ ખરેખર સાચી વાત છે ? અને મારે ટોટલ મંથ નહીં પણ મંથલી EMI માં ઘટાડો જોતો હોય તો શું કરવું.RBI ની નવી સૂચના પ્રમાણે જૂની લોન અને નવી લોન માં બધી બેન્કોમાં વ્યાજ દરમાં ઘણો બધો ઘટાડો થયો છે. મારે યુનાઈટેડ બેન્ક ઓફ ઈન્ડિયા માં હોમ લોન ચાલુ છે. પણ મે જ્યારે મારી બઁક માં તપસ કરી તો તેને કહિયું કે તમારે ટોટલ મંથ માં ઘટાડો થસે માસિક હપ્તામાં નહીં. તો શું આ ખરેખર સાચી વાત છે ? અને મારે ટોટલ મંથ નહીં પણ મંથલી EMI માં ઘટાડો જોતો હોય તો શું કરવું.

હોમ લોનના વ્યાજ દર ઘટતા હોવા છતા કેમ માસિક હપ્તો ધટતો નથી ?

Scholar Asked on August 30, 2018 in EDUCATION.

Perfect Question… I am also waiting for the answer

? Smoke Signal
Anything feel uncomfortable or that, in your opinion, clearly does not belong here, please give Smoke signal to it and bring it to our attention!
(1)
on August 30, 2018.
Add Comment
3 Answer(s)

જો તમારી હોમ લોન 1- એપ્રિલ 2016 પછી અમલ માં આવી હોય તો તે MCLR (Marginal Cost of Funds-based Lending Rate)  માં આવો છે. અને 31-માર્ચ 2016  પહેલાની હોય તો તે PLR (Prime Lending Rate) માં આવે છે.

RE: હોમ લોનના વ્યાજ દર ઘટતા હોવા છતા કેમ માસિક હપ્તો ધટતો નથી ?

હોમ લોન 1- એપ્રિલ 2016 પછી – MCLR

જો તમારી લોન 1- એપ્રિલ 2016 પછી થય હોય અને વ્યાજ floating હોય તો તમારે વ્યાજ ઘટાડવા માટે કોઈ એપ્લીકેસન આપવાની નથી. પરંતુ આમાં જેમ તમે કીધું તેમ ઘણી બેન્કો મંથલી EMI ઘટાડવાને બદલે તમારા ટોટલ મંથ ઘટાડે છે. આમ કરવાનું કારણ છે; જે-તે બઁક ની મંથલી ઇન્કમ માં થતો ઘટાડો. અને જેની તમારે ચકાસણી કરવી હોય તો જે-તે બેન્ક ને પૂછવાનું કે મારે કેટલા મંથ ઘટિયા છે તેનું મને બેન્ક દ્વારા પ્રમાણિક સ્ટેટમેંટ આપો.

હવે જો સામાન્ય વિનંતીથી મંથલી EMI ઘટી જાય તો ખૂબ સારું. પરંતુ જો એમ ના થાય તો તમારે જે-તે બ્રાન્ચના બ્રાન્ચ મેનેજર ને રૂબરૂ વાત કરવાની રહેસે. જો તેમ કરવાથી પણ ના થાય તો તમારી બેન્ક ના ટોલ-ફ્રી નંબર પર વાત કરી ને પ્રોસેસ આગળ વધારી સકાય. અથવા તમે મેઈલ પણ કરી સકો છો.  

હોમ લોન 1- એપ્રિલ 2016 પછી થય હોય – PLR

RBI વર્ષ 2010 માં બેઝ રેટ સિસ્ટમ રજૂ કરી હતી. આ પ્રાઇમ લેન્ડિંગ રેટ (PLR) સિસ્ટમની બદલી હતી. બેઝ રેટ એ વ્યાજનો ન્યૂનતમ દર છે જે તમામ બેન્કો દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. બેઝ રેટ એ ખાતરી કરવા માંગે છે કે બેંકો કોઈ ચોક્કસ બેંચમાર્કથી નીચે ગ્રાહકોને ધિરાણ આપતા નથી. આરબીઆઇ પણ એ સુનિશ્ચિત કરવા માગતા હતા કે વ્યાજદર નીતિમાં કોઈ ફેરફાર ઉધાર લેનારાઓને સોંપવામાં આવ્યો.પરંતુ બેઝ રેટ સિસ્ટમમાં વ્યાજદરનું પ્રસારણ અસરકારક ન હતું. જો આરબીઆઈ રેપો રેટમાં કાપ મૂકશે તો પણ બેન્કો હંમેશા અનુકૂળ ન હતા. તેઓએ ગ્રાહકને પૂર્ણ લાભ આપવાનું ન હતું. અથવા, એક મોટી સમય વિલંબ થયો હતો, જે પ્રક્રિયાથી સામાન્ય વ્યક્તિ ના વ્યાજ દર ઘટાડવા ના લક્ક્ષ્ય સુધી પોહચી સકાયું નોહતું. આ પ્રક્રિયામાં સુધારો કરવા માટે, એપ્રિલ 2016 માં MCLR સિસ્ટમની શરૂઆત થઈ.

જે-તે શાખામાં જ્યાં તમે લોનનો લાભ લીધો છે તે શાખા સંબંધિત અધિકારીઓ સાથે ચર્ચા કરવાની જરૂર પડશે.અને તેમણે PLR માથી MCLR માં ફરવા માટેની વિનંતી કરવા ની રહેસે. જે  માટે જરૂરી ફોર્મ ભરવાનું અને વ્યાજ દરમાં ફેરફાર માટે એક નાની ફી વસૂલ કરવામાં આવશે. જે લગભગ બાકી રહેલી રકમ ના 0.5% ની આસ-પાસ હોય છે.

Scholar Answered on August 30, 2018.
Add Comment

Base rate was the minimum rate set by the Reserve Bank of India below which banks were not supposed to lend to its customers. Base rate was there in system till March 2015 and thereafter MCLR was applicable.

RE: હોમ લોનના વ્યાજ દર ઘટતા હોવા છતા કેમ માસિક હપ્તો ધટતો નથી ?

MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) was introduce from April 2016, MCLR is based on four components—marginal cost of funds, negative carry on account of cash reserve ratio (CRR), operating costs and tenure.MCLR is an internal benchmark or reference rate for the bank which actually describes the method by which the minimum interest rate for loans is determined by a bank.

The pace of base rate cut as compare to MCLR is very slow, For instance-SBI’s Base rate a year and a half back was 9.30% and now it’s 9.10%, down by a mere 20 bps whereas SBI’s MCLR rate a year back was 8.9% and now it’s 8%, down by 90 bps so It would be advisable to switch your base rate home loan outstanding to MCLR regime of your bank or another financial institution, based on current rate of interest what they are charging, while switching one should also consider on costs of transfer.

Some of banks switch your home loan from base rate to MCLR by charging nominal switching fees so you can switch within your bank, if not you always have a option to transfer your current outstanding to another bank or financial institutions.

Let me explain by giving example

You are servicing a 20-year home loan of Rs 50 lakhs at 9.90% under base rate. Two years of the loan tenure are over and you have paid a monthly installment of Rs 47,920 and an interest of Rs 9,73,852 in the said time frame. The outstanding loan stands at the end of 2 years is Rs 48,23,765. If you continue with a base rate regime, your overall interest outgo would be Rs 65,00,867 for 20 years But if you switch your outstanding amount to current MCLR rate where banks charges 8.5%interest you will be paying interest of Rs 46,10,497 for remaining 18 years so effectively you will be saving Rs9,16,518 which is pretty huge amount.

Curious Answered on August 30, 2018.
Add Comment

Apparently Banks do not like to entertain request for change of the floating rate change mechanism.

Also you should understand that the change in rate mechanism means signing up a new contract and registering the loan agreement. There are costs involved.

Should you go for a reset even if it involves a small charge? Yes. The amount you save will be significantly higher over the years. To illustrate, consider the case of a home loanborrower with Rs 50 lakh outstanding loan amount and a 15-year tenure. A 1% fall in interest— from 9.5% to 8.5%—will bring his EMI from down from Rs 52,200 to Rs 49,250, a reduction of Rs 2,950 per month. A total saving of Rs 5.31 lakh—significantly higher than the reset fee of Rs 25,000 even at the maximum rate of 0.5%. You may be able to get this reset cost down by negotiating with your bank. A threat of shifting to another bank often works. “Another way is to approach the branch manager. Based on the value of your relationship, they can reduce or even waive charges,” says Samanta. The ‘value of relationship’ here is crucial. If you have multiple relationships with the bank—savings bank account, credit card, other loans, investment, etc.—you have a valuable relationship and will receive a favourable treatment

 

Scholar Answered on August 30, 2018.
Add Comment

Your Answer

By posting your answer, you agree to the privacy policy and terms of service.